Зачастую на первичном рынке дома получают разрешение на ввод совсем не в те временные рамки, которые изначально были заявлены строительной компанией, превращая квартиру дольщика в долгожданную буквально. Такие случаи ощутимо давят на бюджет покупателей, которые нередко одновременно выплачивают ипотеку, да еще и арендуют жилье – тоже не бесплатно, разумеется.
Шаг первый. Проверка документов
Первичку не зря называют рынком покупателя, поскольку предложение сейчас пусть ненамного, но все же превышает спрос. Следовательно, и выбор у клиентов больше, а на первый план выходит критерий надежности застройщика. И ее необходимо проверить прежде, чем вы отправитесь приобретать жилье.
Для проверки есть множество способов, но и времени это займет порядочно. Впрочем, учитывая стоимость покупки (часто совершают ее раз в жизни), торопиться совершенно точно не стоит. Итак, с какими документами лучше ознакомиться в первую очередь?
– Выписка из ЕГРЮЛ на то юридическое лицо, которое выступает застройщиком. Доступно на сайте ФНС в разделе «Проверь себя и контрагента». Для доступа требуется только ИНН. Это даст вам сведения о том, существует ли такое юридическое лицо, какой у него юридический адрес, кто является руководителем и учредителем компании, какой у компании размер уставного капитала и др.
– Картотека на сайте Арбитражного суда. В карточке поиска по ИНН застройщика можно посмотреть, в каких судебных делах он участвует, особенно важен вопрос, имеется ли банкротное дело в отношении застройщика.
– Информация о застройщике на сайте Федеральной службы судебных приставов – на предмет наличия каких-либо исполнительных производств в его отношении.
– Бухгалтерские балансы и аудиторские отчеты застройщика. Правда, эффективность этого шага неочевидна, поскольку неспециалисту в таких документах самостоятельно разобраться вряд ли получится. Да и в открытом доступе девелопер может держать далеко не все.
– Проектная декларация и разрешение на строительство. Тут комментарии, думается, излишни.
– Сведения о земельном участке. Они доступны на сайте Росреестра, указать нужно кадастровый номер.
Шаг второй. Проверка имиджа
Чтобы оценить имидж застройщика на рынке, покупателю желательно проанализировать публикации о компании в деловых и профильных строительных СМИ.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подчеркивает: публичность компании – это свидетельство того, что она не боится быть на виду. «Из этого также следует, что застройщик изо всех сил будет держать марку и сохранять положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с его стороны получит большой общественный резонанс», – уверяет она.
Кроме того, обязательно нужно зайти на сайт органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства. Здесь можно узнать о результатах проверки девелопера, анализа его ежеквартальной отчетности, допущенных административных правонарушениях, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, и получить очень много другой полезной информации. Найдите время для устной консультации в Управлении контроля и надзора в области долевого строительства. Если у застройщика есть проблемы, жалобы на него, в том числе связанные с нарушением сроков строительства, вам об этом сообщат.
Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, говорит, что обязательно нужно ознакомиться с ежемесячными фотоотчетами о ходе строительства (они обязательны к размещению на сайте компании), а лучше – самому выйти на объект и лично убедиться в том, что активность на площадке имеется.
Обязательно поинтересуйтесь информацией о планируемом подключении (технологическом присоединении) строящегося дома к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение. Застройщики говорят, что это одна из самых распространенных причин нарушения сроков сдачи. Второй по распространенности причиной является недостаточное финансирование проектов в сложных экономических условиях.
Эксперты также советуют почитать тематические форумы в интернете. Жалобы клиентов на несоответствие полученного жилья заявленному в проекте могут свидетельствовать о том, что девелопер экономит на качестве, а это явный показатель финансовых трудностей.
Ведущий юрист направления «недвижимость и строительство» юридической компании «Деловой дом» Сергей Агафонов поясняет, что, пожалуй, самые яркие примеры финансовых затруднений у застройщика – иски со стороны его подрядчиков в картотеке арбитражных дел, а также видимое прекращение работ на объекте, в частности отсутствие строительной техники (особенно высотных кранов, так как стоимость их аренды весьма значительна) и рабочих.
Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп», добавляет: к косвенным признакам потенциального долгостроя относятся и высокие дисконты. «Скидки более 30% указывают на финансовую нестабильность застройщика и его стремление собрать максимальный спрос для закрытия дыры в бюджете. Частая смена подрядных организаций – тоже один из признаков неблагонадежного девелопера, показывающий, что застройщик нарушает сроки оплаты», – перечисляет она. О потенциальных проблемах в проекте сигнализирует нежелание девелопера общаться с покупателями. Когда застройщик не проводит экскурсии, менеджеры не выходят на связь или бросают трубку, это повод серьезно озаботиться.
Самый тревожный симптом – вы получили письменное предложение от застройщика о заключении дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве в связи с изменением срока передачи вам объекта долевого строительства. Это означает, что в срок, указанный в договоре, квартира передана не будет. Кстати, дольщик не обязан такое соглашение подписывать. Это его право, а не обязанность.
Шаг третий. Битва за жилье
Заподозрив, что свою квартиру в срок вы не получите, для начала обратитесь устно или письменно к застройщику за информацией. В случае если эта информация вас не удовлетворяет или кажется недостоверной, можно явиться в Комитет по строительству во время личного приема граждан, проводимого еженедельно, и получить ответы на интересующие вас вопросы.
Кроме того, ваше письменное обращение в комитет может стать основанием для проведения внеплановой проверки застройщика, которая позволит выяснить, правильно ли расходуются денежные средства участников долевого строительства. Результаты проверки будут размещены на сайте комитета.
Если вы видите, что сроки строительства срываются, и твердо хотите выйти из проекта, но существенных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке пока нет, можно попытаться договориться с застройщиком о расторжении договора по соглашению сторон. При этом нужно понимать, что какой-то частью внесенных застройщику денежных средств, затраченных им на строительство, вам придется пожертвовать.
В Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО рассказывают, что можно обратиться в суд с заявлением о расторжении договора с застройщиком и, соответственно, о взыскании с него денежных средств, когда сроки передачи квартиры дольщику еще не истекли. Но тогда в суде потребуется доказать наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Это возможно, хотя непросто и потребует времени и денег.
Если же застройщик не выполнил свои обязательства и не передал дольщику квартиру в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае девелопер должен в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, а также уплатить проценты за пользование этими деньгами.
«Если застройщиком и эти обязательства не выполняются, следует обращаться в суд. В случае банкротства застройщика придется включаться в специальные реестры или денежных требований, или требований о передаче жилых помещений. Надо иметь в виду, что при завершении строительства в ходе банкротства – а такое редко, но бывает, – расторжение договора станет препятствием для получения квартиры», – рассказывает Олег Островский.
С другой стороны, застройщики советуют решать все индивидуально. Например, не стоит разрывать соглашение в одностороннем порядке, видя, что, несмотря на задержку строительства, на объекте все же продолжаются работы.
Иногда решение остаться в проекте становится вынужденным: невозможно реализовать имеющиеся имущественные права, но вместе с тем местные власти предпринимают шаги по санации долгостроя.
Если дело все же дошло до суда, то Константин Ханин, юрист правового департамента HEADS Consulting, предостерегает, что подача коллективного иска может затянуть процесс из-за большого количества его участников. «С другой стороны, в случае подачи коллективного иска можно опять же “коллективно” воспользоваться услугами юристов, что выйдет дешевле, чем при индивидуальном обращении. В случае вынесения судом положительного решения и введения в отношении застройщика процедуры банкротства дольщики будут включены в реестр требований», – рассказывает Константин Ханин.
Отметим, что законодательно дольщики относятся к третьей очереди кредиторов (после возмещения вреда жизни и здоровью, а также задолженности по заработной плате) и поставлены в приоритетное положение в сравнении с обычными кредиторами застройщика, например, подрядчиками и другими.
